75 deelnemers bij marktconsultatie bedrijventerreinen:
'Wij willen graag en intensief meedenken'
Ondernemers in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) willen graag betrokken blijven bij de programmering van de bedrijventerreinen in de regio. Dat bleek tijdens een levendige marktconsultatie op 25 mei in het hoofdkantoor van VDL-groep in Eindhoven. Zo'n 75 betrokkenen bij de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen gingen op een interactieve manier met elkaar in gesprek.
Wim van der Leegte, president-directeur van de VDL-groep heette de aanwezigen welkom en gaf met zijn visie een inspirerende introductie voor de rest van de middag. Zijn bedrijf is een goed voorbeeld van de veranderende markt. Met meer dan 1 miljoen m² bedrijventerrein behoort VDL landelijk tot de grootste bedrijven. Van der Leegte gaf aan dat schaalvergroting en kwaliteitsverhoging van bedrijventerreinen nodig is om de concurrentie voor te kunnen blijven.
Teveel en tekort
De gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven werken samen om nieuwe afspraken te maken over bestaande en vooral nieuw aan te leggen bedrijventerreinen. Wethouder Hoekman van Geldrop-Mierlo, die de programmeringsdiscussie bedrijventerreinen namens de betrokken gemeenten coördineert, sprak in haar openingswoord over een complex dilemma: 'We hebben teveel en tekort. Aan de ene kant is er een overschot aan bedrijventerrein omdat we in het verleden te optimistisch terreinen hebben gepland. Aan de andere kant moeten we juist nieuwe bedrijventerreinen aanleggen die aansluiten bij de huidige wensen van bedrijven als VDL en anderen: duurzaam, grootschalig, als het bijvoorbeeld om de logistieke sector gaat en optimaal bereikbaar. Als gemeenten werken we daar nauw in samen, maar we willen ook graag weten hoe de markt daarover denkt.'
Haar verhaal werd onderbouwd door Evert-Jan de Kort van de Stec Groep. Hij presenteerde onderzoeksresultaten die op een overschot aan bedrijfsterreinen in zijn algemeenheid wijzen. Voor bepaalde sectoren ontbreekt het in de Eindhovense regio juist aan geschikte bedrijfsterreinen. Voor de Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) is de Eindhovense regio een parel in de provinciale werkgelegenheid. Jan Pelle, algemeen directeur van de BOM meldde dat er gewerkt wordt aan een Regionaal Ontwikkelingsfonds Werklocaties als stimulans voor de stimulering van kansrijke bestaande bedrijven en bedrijventerreinen.
Innovaties
Tijdens de marktconsultatie konden de deelnemers hun mening geven over allerlei aspecten van de programmering. Dat varieerde van aangeven welke terreinen volgens de marktpartijen het meest aantrekkelijk zijn tot input geven of de locaties die nu gekozen zijn voor grote logistieke bedrijven, voldoende, te veel en geschikte locaties zijn. Ook mochten de deelnemers hun visie geven op 'specials', bedrijventerreinen die alleen ingezet worden voor een specifiek bedrijf zoals ASML of een cluster van bedrijvigheid, zoals de Automotive campus en de High Tech Campus. De aanwezige ondernemers reageerden uitgebreid en gaven adviezen. Zo was er een sterk pleidooi voor meer duurzaamheid bij de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen. Volgens een aantal ondernemers moet de regio vooral sturen op hoogwaardige en kennisintensieve bedrijven. Een andere suggestie was om niet alleen rekening te houden met grootschalige bedrijven, maar ook met het MKB: de regio herbergt van oudsher veel kleinere maakbedrijven en veel innovaties komen uit die hoek. Er werd daarnaast aandacht gevraagd voor de bestaande bedrijventerreinen en bedrijven, herstructurering en flexibiliteit op deze terreinen blijft van belang, zodat de bestaande terreinen beter benut worden en toekomstbestendig blijven. Bereikbaarheid werd vaak aangestipt als cruciale factor. Volgens sommige deelnemers zouden kantoren die nu langs snelwegen staan juist naar het stadscentrum bij een OV-knooppunt moeten verhuizen. De oude kantorenlocaties zijn dan goed bereikbare bedrijventerreinen. Vanuit de ondernemers kwam de roep om bij het vervolg van de programmering betrokken te blijven: 'Wij willen graag meedenken'.
Wethouder Hoekman concludeerde in haar afsluiting dat het een inspirerende en productieve marktconsultatie was. De resultaten spelen een belangrijke rol in het voorstel voor de programmering dat de komende maanden wordt opgesteld. Ze verwees naar de 1-loket.org website waar naast informatie over bedrijventerreinen in het Stedelijk Gebied nu ook informatie over de programmering wordt gegeven. 'We gaan de marktpartijen zeker opnieuw bij de programmering betrekken, naast uiteraard de betrokken gemeenteraden', zo beloofde ze.
MFA's: te duur, te groot en complex
Bouwstenen voor Sociaal
Er is veel kritiek op de multifunctionele centra die de afgelopen 15 jaar in Nederland zijn gebouwd. Desondanks willen de organisaties die in deze IKC's en MFA's huizen niet meer terug naar de oude situatie. Dat blijkt uit evaluatie binnen het platform Bouwstenen voor Sociaal.
De evaluatie is uitgevoerd met het oog op de vele plannen voor nieuwe IKC's en MFA's. Wat hebben zij ons gebracht en hoe moeten we ermee verder? Daarbij wordt vanuit vier perspectieven naar het multifunctionele vraagstuk gekeken: dat van de eigenaar, de gebruiker, de exploitant en de samenleving.
Euforie maakt plaats voor kritiek
Tussen 2000 en 2015 zijn in Nederland heel veel gebouwen gerealiseerd waar partijen in onderwijs, opvang, welzijn, cultuur en zorg onder één dak gingen samenwonen. Ze dragen uiteenlopende soortnamen als brede school, integraal kindcentrum (IKC), Kulturhus of weer anders. De euforie van tien à vijftien jaar geleden over deze multifunctionele accommodaties is inmiddels verstomd. Er is veel kritiek.
Te groot, duur en complex
Het is lastig harde cijfers over IKC's en MFA's te bemachtigen. In basisadministaties, zoals het Kadaster, zijn ze niet als zodanig geregistreerd. Wel zijn er indicaties te maken. Zo heeft bbn adviseurs een analyse gemaakt van 30 MFA's in vijf grote gemeenten, gerealiseerd tussen 1998 en 2015. Zij stellen vast dat de gemiddelde grootte van deze objecten 5.900 m² BVO is, de huidige boekwaarde € 1.600,- per m² bedraagt en dat deze objecten gemiddeld zes verhuureenheden tellen. Deze cijfers ondersteunen de kritiek dat multifunctionele centra groot, duur en complex zijn; gemiddeld moeten er zes partijen door een deur.
Investering van €10 miljard
Een extrapolatie van de cijfers van de gemeenten Arnhem en Tilburg doet vermoeden dat er sinds 2000 ongeveer vijf miljoen aan m² multifunctionele accommodatie is gerealiseerd met een investeringsvolume van bijna € 10 miljard. Wie dat totaaloppervlak vergelijkt met de eerder genoemde 5.900 m² mag concluderen dat het om circa 1000 objecten gaat.
De gebruiker is kritisch, maar wil niet terug
Ook op het dagelijks gebruik van MFA's is veel aan te merken, blijkt uit een nog lopende enquête onder scholen, kinderopvang, welzijn en verenigingen. De kritiek varieert van installaties die slecht functioneren tot gebrek aan samenwerking en een ongezellige atmosfeer. Opvallend is wel dat als deze gebruikers opnieuw mochten kiezen, ze weer voor een multifunctionele oplossing zouden gaan.
De exploitant krijgt onvoldoende ruimte
De gebruiksexploitatie is de achillespees van multifunctionele accommodaties, blijkt uit vrijwel alle gesprekken over het onderwerp. Dat het ook anders kan bewijst Ron Cretier, exploitant van Perron-3 in Rosmalen. Het verlangt wel de aanwezigheid van een centraal figuur die als het ware de spil van de hele accommodatie is, de vaandeldrager. Zo iemand moet de ruimte krijgen om te ondernemen en daar zit vaak de pijn. Vanwege allerlei institutionele belangen is die ruimte er doorgaans niet. Vooral wanneer onderwijsinstellingen deel uitmaken van het concept neemt de complexiteit sterk toe, zo is de ervaring van betrokkenen.
De vastgoedeigenaar heeft te weinig grip
In 2014 publiceerde de Rekenkamer van Tilburg haar bevindingen over MFA's onder de veelzeggende titel "Bouwen op goed vertrouwen". Dit jaar zijn ook in Arnhem en Utrecht onderzoeken gestart die MFA's tegen het licht houden. Marianne de Widt, hoofd vastgoed van de Gemeente Arnhem, stelt dat de verantwoordelijkheid voor MFA's slecht is belegd. De gebruikers zijn afhankelijk van gemeentelijke subsidies, maar de diensten die deze subsidies beschikbaar stellen zijn nauwelijks aan de MFA's gecommitteerd.
Aan de samenleving is niets gevraagd
Op de Bouwstenen-bijeenkomst van 22 april stelde Jan Hoek, voormalig portefeuillehouder in Amsterdam, nu strategisch adviseur in Zaanstad, de vraag: 'wie heeft er eigenlijk om die MFA's (of IKC's) gevraagd?'. Niemand, volgens hem. Multifunctionele accommodaties zijn bedacht door ambtenaren en bestuurders. Ze zijn een vorm van versteend beleid, zo is zijn stelling.
Dit beeld lijkt bevestigd door een recente inventarisatie van Janise van den Berg, afstudeerder facility management aan de Saxion Hogeschool. Het aantal locaties waar belevingsonderzoek of klanttevredenheidsmetingen onder eindgebruikers worden uitgevoerd, is buitengewoon schaars. Op papier zijn de MFA's bedoeld voor de mensen in de buurt, maar in de praktijk is er weinig aandacht voor hun oordeel over het functioneren.
Wat levert deze tussenstand op?
De relatie die partijen met multifunctionele accommodaties hebben, lijkt op een haat-liefdeverhouding. Er is veel kritiek, maar echte alternatieven zijn niet in beeld. Aan de uitgangspunten van multifunctionele accommodaties, kortweg: samenwerking, ruimte delen en ontmoeting, is niet veel mis. Het schort vooral aan de uitwerking. Daar valt nog veel te verbeteren.
Hoe verder?
Samen met haar partners heeft Bouwstenen een zoek- en ontwikkelprogramma samengesteld dat tenminste tot volgend jaar doorloopt. De activiteiten worden aangejaagd en begeleid door het lerend netwerk 'Samen onder één dak'. De eerstvolgende bijeenkomst van dit netwerk is op 21 juni 2016. (Bron: gemeente.nu)