Hoe gaat onze gemeente de acute woningnood aanpakken?

Son en Breugel - Een woning vinden in Son en Breugel lijkt tegenwoordig een schier onmogelijke opgave. Het wachten op een sociale huurwoning duurt jaren en het kopen van een woning is voor jongeren, starters en zelfs mensen met een redelijk inkomen haast onmogelijk vanwege de hoge prijzen. Vanuit de gemeente zijn er nauwelijks plannen bekend om op korte en middellange termijn iets te doen aan dit urgente vraagstuk terwijl er wel geschikte terreinen en panden zijn om kleine en betaalbare woningen te bouwen of gereed te maken voor wonen. Onze krant is op pad gegaan en heeft vijftien locaties gevonden waar de gemeente woningen zou kunnen realiseren.

Redactie: Jürgen Feuerriegel en Arndt van Ruremonde

Als je kijkt naar het huidige aanbod van woningen in onze gemeente en naar de vraag van woningzoekenden dan kun je niet anders concluderen dan dat het aanbod eenzijdig is en niet meer past bij hetgeen anno 2023 de behoeftes en wensen van woningzoekenden zijn.

Er zijn veel eengezinswoningen en nauwelijks appartementen of kleine betaalbare woningen voor eenpersoonshuishoudens, terwijl de samenstelling van de bevolking drastisch aan het veranderen is. De opmars van de eenpersoonshuishoudens is gigantisch. Volgens de prognoses zal Nederland in 2030 in totaal 8,5 miljoen huishoudens tellen, waarvan er 3,5 miljoen eenpersoonshuishoudens zullen zijn. En dit betekent dat er volstrekt anders gedacht moet worden over het inrichten van de woningmarkt. Jongeren, starters en alleenwonenden willen namelijk een kleine en betaalbare woning.

In ons dorp is er bovendien sprake van een vergrijzing van de bevolking en dat betekent dat er veel ouderen, die vaak alleen wonen in een grote eengezinswoning, willen verhuizen naar een kleinere woning op de begane grond. Maar dat type woningen staat nauwelijks in Son en Breugel, met als gevolg dat hun huizen niet beschikbaar komen voor jonge gezinnen die deze huizen wel zouden kunnen kopen.

De vraag is wat onze gemeente kan doen, een gemeente die zich telkens moet houden aan de huidige regels omtrent vergunningen voor nieuwbouw, die er op neer komen dat het zeven jaar duurt voordat een bouwplan resulteert in het opleveren van een woning.

De procedures voor woningbouw duren zo lang vanwege de vaak verplichte onderzoeken van bodem, archeologie, flora en fauna. Vervolgens moet het initiatief nog worden voorgelegd aan de omwonenden. Vaak zijn omwonenden het niet eens met de bouwplannen omdat zij vrezen voor de vermeende achteruitgang van hun wijk door de komst van bijvoorbeeld jongeren, migranten of sociaal zwakkere huurders. Dit zogenaamde NIMBY-effect (not in my backyard) maakt het regelmatig moeilijk voor een gemeente of projectontwikkelaar om de woningen te realiseren waar wel veel vraag naar is. Pas na afronding van de voorbereiding begint de formele planprocedure van wijziging bestemmingsplan tot aan vergunningen met uitgebreide bezwaarmogelijkheden.

Mogelijke oplossingen
Het begint met het maken van keuzes voor wat betreft het type woningen dat je als gemeente wil realiseren. Ga je door op de traditionele weg van het bouwen van dure eengezinswoningen of kies je voor innovatieve opties zoals studio’s, appartementen, tiny houses en kleine, betaalbare woningen die gebouwd worden met duurzame materialen.

Het inkorten van de procedure vanwege vergunningen is mogelijk als je kiest voor tijdelijke bouw, dat wil zeggen voor maximaal 30 jaar in plaats van de tot heden gebruikelijke 50 jaar.

Verder kun je als gemeente naar de grondprijzen kijken die je als gemeente zelf kunt vaststellen. Op dit moment horen de grondprijzen in onze regio bij de hoogste van het land waardoor het voor projectontwikkelaars en woningcorporaties lastig is om kleine en betaalbare woningen te bouwen en te exploiteren. Een mogelijkheid kan zijn om de grond niet meer mee te verkopen. Op andere plekken in het land is er sprake van erfpacht: de grond blijft eigendom van de gemeente, het huis erop wordt eigendom van de koper. De jaarlijkse erfpacht moet dan natuurlijk wel laag blijven om de lasten draagbaar te houden. Een ander alternatief is de aanpassing van bestaande gebouwen tot appartementen of studio’s.

Het goede nieuws is dat Son en Breugel sinds kort deel uitmaakt van het samenwerkingsverband Woonst. Negen gemeenten en dertien woningcorporaties in onze regio zijn overeengekomen dat zij gezamenlijk duizenden gestandaardiseerde woningen gaan inkopen die goedkoper zijn en sneller gerealiseerd kunnen worden. Het gaat om nul-tredenwoningen (begane grond), appartementen en kleine rijwoningen waarbij het slechts twee jaar duurt om ze te realiseren. Eind van dit jaar zullen al de eerste 1000 woningen in Helmond, Eindhoven en Veldhoven worden opgeleverd. Voorwaarde voor deelname is wel dat de benodigde locaties tegen redelijke grondprijzen door de gemeenten worden aangeboden.

Nog niet duidelijk is of en wanneer onze gemeente daadwerkelijk gebruik gaat maken van deze aantrekkelijke mogelijkheden van dit samenwerkingsverband.

Kortom, er zijn in Son en Breugel talrijke locaties die tot heden onbenut zijn gebleven en er zijn wat betreft het soort nieuw te bouwen woningen alternatieven voorhanden zoals die in andere gemeenten reeds zijn gerealiseerd.

Van een aantal locaties waar woningbouw mogelijk lijkt, vroeg de krant zich af wat er mee gebeurt.

Planetenlaan/’t Eind (Breugel)
In de uitgewerkte plannen voor dit gebied staan 40 koopwoningen en 6 huurwoningen ingetekend. Het zijn vooral dure woningen. Een groot deel van de voorbereiding is afgerond en er is gesproken met omwonenden. Ook is het ontwerpbestemmingsplan gereed. Daarmee leek de bouw snel te kunnen starten, maar inmiddels blijkt dat de huizen te dicht op de Planetenlaan komen. Er kunnen daardoor minder woningen gebouwd worden dan bedacht. Ontwikkelaar Vof Planetenlaan/Eind heeft het plan daarom weer ingetrokken. Dat biedt de gemeente een unieke kans om een nieuw plan te maken en zich te richten op woningen voor jongeren, ouderen en starters.

Akkerpad (Breugel)
Op de plek van café De Bonkelaer en het terrein erachter zijn al heel lang plannen voor enkele woningen. Het café werd in 2007 gesloopt. Sinds die tijd ligt het terrein braak. Het hofje met 4 patiowoningen voor senioren en 4 starterswoningen wordt gerealiseerd door projectontwikkelaar Hendrik Coppelmans. De kritiekpunten van omwonenden zijn opgelost en het bestemmingsplan is vastgesteld. De gemeente is aan de slag met het archeologisch onderzoek. De ontwikkelaar werkt het ontwerp verder uit. Iedereen staat in de startblokken en realisatie kan bijna starten.

Braakliggend terrein Catharinastraat/Van den Elsenstraat (Breugel)
De voormalige boerderij die hier stond is al jaren geleden gesloopt. De krant heeft (nog) niet kunnen achterhalen of er plannen zijn voor dit terrein.

Keske (Breugel)
Het Keske ligt aan de zuidkant van Breugel, als aparte lus aan de Van den Elsenstraat. Het grootste deel van de gronden rond de straat vallen onder een natuurbeschermingszone. Net buiten die zone is een plan voor 2 woningen goedgekeurd. Maar ook in de beschermingszone zijn afgelopen jaren enkele woningen gebouwd. Uitzonderingen blijken dus te kunnen, waardoor het interessant kan zijn om te onderzoeken of er plek is voor meer woningen. Voor zover bekend zijn daar op dit moment geen plannen voor.

Veerstraat, terrein van de voormalige tijdelijke huisvesting zorgvoorziening (Breugel)
Het terrein waar tijdelijke zorghuisvesting werd gerealiseerd ten tijde van de verbouwing van De Vloed tot Berkenstaete is verkocht aan de gemeente. Het terrein ligt net buiten de natuurbeschermingszone en biedt mogelijkheden. Eerder kocht de gemeente de woningen Veerstraat 15 en 19 en een naastgelegen stuk grond om meer mogelijkheden te hebben voor de ontwikkeling van het terrein voor een combinatie van woningbouw en natuurontwikkeling. De gemeente heeft niet aangegeven op welke termijn ze het gebied wil ontwikkelen.

Genovevastraat (Breugel)
Het gebouw van de voormalige St.-Petrus Canisiusschool heeft al aan diverse organisaties en instellingen onderdak geboden. Voor het terrein is door Van Laarhoven Bouw en Renders Vastgoed een plan voorbereid voor 19 woningen. Eind van dit jaar start de planprocedure hiervoor. Naar verluidt is er nog discussie over de ontsluiting. Als het huidige plan niet doorgaat is er ook voor dit terrein de kans om opnieuw te bepalen of het voldoende aansluit bij de vraag van starters en ouderen.

Oude gemeentewerf Breeakker (Son)
Het gebouw van de voormalige gemeentewerf is nog enige jaren in gebruik geweest als opslag, maar werd gesloopt toen er asbest werd gevonden. Sindsdien ligt het terrein braak, maar ook daarvóór zijn er jarenlang geen initiatieven geweest. Zo dicht in het centrum biedt het terrein unieke kansen voor kleine en betaalbare woningen voor starters en ouderen. De gemeente en woningstichting ‘thuis verrichten op dit moment een haalbaarheidsonderzoek naar woningbouw. Dit najaar wordt met de omwonenden gesproken. Pas daarna kan er een plan worden uitgewerkt.

Twee oude leegstaande woningen Nieuwstraat (centrum Son)
Met de 2 leegstaande en verpauperde woningen naast het Griekse restaurant in de Nieuwstraat lijkt er na jaren toch iets te gaan gebeuren. Het gerucht gaat dat de woningen verkocht zijn aan een projectontwikkelaar.

Houtens (Son)
Aan het eind van Houtens (bij het kanaal) is door Woonveste projectontwikkeling een plan gemaakt voor een woonhofje met 14 koopwoningen. Het bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld, maar staat nog open voor bezwaar door belanghebbenden. Bekend is dat omwonenden het niet eens zijn met het plan, omdat daardoor onder andere de verkeersveiligheid op Houtens negatief veranderd.

Het terrein ernaast was van dezelfde ontwikkelaar en is door de gemeente aangekocht. De afspraak werd gemaakt dat de gemeente bepaalt wat er komt en dat de projectontwikkelaar dat dan uitvoert. Ook dit terrein biedt een unieke kans om te bouwen voor doelgroepen. De vraag is waarom het zo lang duurt voordat er iets gebeurt.

Rooijseweg (Son)
Verscholen in het groen ligt een oude villa die is aangekocht door de gemeente. De plannen voor het terrein zijn nog niet bekendgemaakt. Het terrein ligt vlak naast de Sonse Donk, een appartementengebouw waar vooral jongeren zijn gehuisvest. Met bijvoorbeeld een tweede Sonse Donk zouden er ineens veel nieuwe woningen voor jongeren en starters in ons dorp worden gerealiseerd.

Torenstraat (centrum Son)
De jarenlange discussie en rechtszaken over overlast door evenementen leidde ertoe dat de gemeente Torenstraat 5 heeft aangekocht. Later werd ook de naastgelegen woning aangekocht (de helft van een tweekapper). De gemeente beschouwt het als strategische aankoop. Ook de braakliggende grond naast het parkeerterrein achter de toren is in bezit van de gemeente. Naar verluidt is dat bedoeld als compensatie voor elders verdwijnende parkeerplaatsen. De vraag is wat de gemeente van plan is met beide woningen.

Vijverberg (Son)
Het gebouw van de voormalige basisschool is eerder in gebruik geweest als balie en kantoor toen het gemeentehuis werd verbouwd. Op dit moment dient het als tijdelijke opvang voor vluchtelingen uit Oekraïne. Als het gebouw weer leeg komt, wordt het gesloopt. Voor het terrein is door woningstichting ‘thuis een plan ontwikkeld voor 20 wooneenheden met 24-uurszorg en 31 sociale huurwoningen. De voorbereidingsfase loopt nog en er is met omwonenden gesproken over de ideeën. Het is niet duidelijk waarom de gemeente zoveel jaren niets heeft gedaan met de verdere uitwerking, terwijl al in 2018 duidelijk was wanneer het pand beschikbaar zou komen.

Het oude Vestzaktheater (centrum Son)
In het gebouw waar tot vorig jaar het Vestzaktheater zat, zitten tijdelijk een aantal verenigingen die een plek nodig hadden door de sloop van De Bongerd in Breugel. Oorspronkelijk werd gesproken over het ombouwen naar studio’s voor jongeren. Wordt dit idee nog gerealiseerd nadat de huidige gebruikers weer teruggaan naar Breugel?

Hendrik Veenemanstraat 27a (centrum Son)
Het ontwerpbestemmingsplan voor de bouw van maximaal 5 woningen wordt voorgelegd aan de gemeenteraad. Hoe het er precies uit gaat zien is nog niet bekend. Het gerucht gaat dat een naastgelegen woning is aangekocht door een ontwikkelaar. Mogelijk dat dit pand betrokken wordt bij de verdere invulling van de woningen op het terrein.

Huidige locatie basisschool BuitensteBinnen (voorheen De Regenboog)
De basisschool verhuist begin 2024 naar de nieuwbouwlocatie aan de Doormanlaan. Eerder zijn er plannen geweest om 40 appartementen te bouwen aan de Van Gentlaan. Over de exacte uitwerking en de planning is op dit moment niets bekend.

Hoek Rooijseweg, Zwembadweg
De eigenaren van deze kavel (bijna 1 hectare) bij de rotonde tegenover de brandweer hebben twee jaar geleden bij de gemeente een plan ingediend om er 34 kleine en betaalbare woningen voor starters en senioren te gaan bouwen. De gemeente heeft dit plan afgekeurd. Vervolgens hebben zij een nieuw plan ingediend met 15 seniorenwoningen op de begane grond. Ook dit plan werd door de gemeente afgekeurd; de gemeente heeft volgens de eigenaren wel aangegeven dat er drie villa’s gebouwd mogen worden.